당신도 이번 새에 건물주가 될 수 있다!

투자의 기본과 빌딩 시장의 현실, 그리고 빌딩 투자 노하우를 정리한 단 한 권의 책!

“빌딩 투자의 큰 흐름을 읽게 될 뿐 아니라 부동산 시장의 큰 흐름까지 파악 할 줄 아는 비판적 사고까지 생겨“ 빌딩 투자에서 가중 중요한 것은 무엇일까? 부동산 투자를 하든, 주식 투자를 하든, 어떤 사업에 투자하든 가장 중요한 것은 본질이다. 어떠한 시대의 변화에도 변하지 않는 것이 바로 본질이기 때문이다. 본질은 어떻게 깨우칠 수 있을까? 정답은 질문이다. 쉽게 말하면 질문이고 좀 더 전문적으로 이야기하자면 ‘비판적 사고’이다. 제대로 된 비판적 사고를 가지고 의문을 던지며, 나만의 통찰력을 키워나가야 한다. 비판적 사고에서 질문이란 무엇인가? 현상에 의문을 던지는 것이다. 갑자기 투자에 대해서 이야기하다가 그게 무슨 소리냐고 물을 수도 있겠다. 투자를 할 때 제대로 된 의문을 던질 줄 아는 사람은 사실상 거의 없다. 아는 것이 많이 없기 때문이다. 기본적으로 아는 지식이 없다면 현상에 대한 의문이 들지 않는다. 비판적 사고는 기본적으로 ‘지식의 충돌’에서 일어난다. 또한 투자의 기본과 빌딩 시장의 현실, 그리고 실제적인 빌딩 투자 노하우들을 구체적으로 정리했다. 이론에 그치지 않도록 현장의 내용을 최대한 사실감 있게 담아내 투자자들이 바로 적용할 수 있는 내용들을 담고 있다.

추천사
프롤로그

1장, 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역
1. 빌딩 투자할 때 가장 중요한 것은 비판적 사고이다
2. 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역
3. 부동산 전문가들은 시장의 변동을 예측할 수 있을까?
4. 실력이 없으면 생존할 수 없다
5. 예측할 수 없는 상권의 변화
6. 슈퍼예측가의 투자 원칙

2장, 부동산 투자의 핵심 포인트
1. 앞으로의 부동산 시장을 정확히 파악하자!
2. 부동산 시장의 핵심은 일자리
3. 지방의 인구 감소를 가속화시키는 3가지 요인
4. 부동산 투자로 돈을 버는 핵심 키워드 3가지
5. 강남 빌딩 소유주의 20퍼센트가 20~30대인 4가지 이유

3장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 기초편
1. 고정적으로 임대료를 받으려면 어떤 빌딩을 사야 하는가
2. 강남 빌딩, 임대 수익이 낮은데도 가격이 비싼 이유가 있다
3. 호재가 많은 곳의 빌딩을 살까? VS 이미 오른 곳의 빌딩을 살까?
4. 상가 건물, 다가구 주택, 상가 주택의 모든 것
5. 각기 다른 호가 가격, 정확한 시세를 알 수 있는 방법
6. 좋은 빌딩 컨설턴트를 선별하는 방법
7. 빌딩 투자 시 공적장부에서 확인해야 할 부분
8. 공실 가능성이 적은 빌딩은 분명히 있다
9. 빌딩 투자 시 기본적으로 알아야 할 용어정리
10. 투자한 빌딩의 가치를 높이는 3가지 방법
11. 임차인들이 명도 문제, 임대료 문제로 속을 썩일 때는 어떻게 해야 할까?

4장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 심화편
1. 노후된 건물을 리모델링하는 과정
2. 노후된 건물을 재건축하는 과정
3. 제대로 된 건축사, 시공사를 선택하는 방법
4. 좋은 건물을 오랫동안 보유하는 게 좋을까? VS 빨리 샀다 팔았다 하면서 시세 차익을 보는 것이 나을까?
5. 입지는 나쁘지만 안정적으로 임대 수입이 나오는 건물, 팔까? 말까?

5장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 세금과 절세 그리고 대출
1. 빌딩 투자 세금의 모든 것
2. 빌딩 투자 시 세금을 아끼는 다양한 방법
3. 빌딩을 사옥 용도로 구입할 때의 장점
4. 대출 받기 전에 검토해야 할 5가지
5. 빌딩 상속과 증여 시 절세하는 방법

투자자들이 사실여부를 확인할 수 없는 저자 본인의 컨설팅 사례를 최대한 배제했다는 점에서 더 신뢰가 간다. 책에 나와 있는 대부분의 자료들과 사례들은 누구나 인터넷을 통해 사실여부를 확인 가능한 것들이다.
〈추천사〉 중에서빌딩투자에서 무엇이 가장 중요할까? 부동산 투자를 하던, 주식 투자를 하던, 어떤 사업에 투자하던 가장 중요한 것은 본질이다. 어떠한 시대의 변화에도 변하지 않는 것이 바로 본질이기 때문이다. 본질은 어떻게 깨우칠 수 있을까? 어떤 분야든 동일하다. 대답은 질문이다. 쉽게 말하면 ‘질문’이고 좀 더 전문적으로 이야기하자면 '비판적 사고'이다. 제대로 된 비판적 사고를 가지고 의문을 던지며, 나만의 통찰력을 키워나가야 한다.
〈1장. 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역〉
01.. 빌딩 투자에서 가장 중요한 것은 비판적 사고 중에서대한민국은 고령화로 인해 전국 부동산 가격은 전반적으로 하향조절 될 확률이 높다. 하지만 전국의 평균 부동산 가격은 마이너스가 되더라도 일부 지역은 꾸준히 오를 수도 있다. 아직까지는 전국의 어떤 부동산을 사던 가격이 오를 확률이 높았다. 이제부터는 부동산 투자의 전략을 바꿔야 한다. ‘어떤 곳이 오르고 어떤 곳이 떨어질 것인가’에 초점을 맞추어야 한다.
〈2장. 부동산 투자의 핵심 포인트〉
01. 앞으로의 부동산 시장을 정확히 파악하자! 중에서각 지역마다 평균 수익률은 다르기 때문에, 투자자가 원하는 임대료를 받기 위한 건물 값은 지역마다 다르다. 따라서 원하는 지역을 정하고 희망하는 임대수익에 맞춰 건물가격을 대략 산정해 보아야 한다. 또한 대출은 얼마나 받을 것인지, 그럴 경우 빌딩의 금액과 수익률이 어떻게 달라지는지에 대해서도 확인이 필요하다.
〈3장. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 : 기초편〉
01. 고정적으로 임대료를 받으려면 어떤 빌딩을 사야하는가 중에서빌딩을 매입할 때에는 장기적으로 가지고 있어도 문제가 없는 입지의 건물을 사야 한다. 매도 시기는 그 다음에 정해도 된다. 그러나 단기 시세차익만 우선적으로 고려하여 입지가 좋지 않은 곳에 싸게 산 건물은 장기적으로나 단기적으로나 위험하다.
〈4장. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 : 심화편〉
04. 좋은 건물을 오랫동안 보유하는 게 좋을까? VS빨리 샀다 팔았다 하면서 시세 차익을 보는 것이 나을까? 중에서빌딩 투자 시 세금을 최대한 아끼기 위해서는 최대한 적격증빙을 잘 구비해두어야 한다. 필요경비로 인정받아서 과세표준을 줄여야 하기 때문이다. 공동명의를 적극 활용하면 절세가 가능하며, 다가구주택이나 상가주택 또한 1세대 1주택 세제효과를 받을 수 있다. 또한, 법인 명의를 활용하여 종합소득세를 법인세로 대체하고, 양도소득세를 낮출 수 있다.
〈5장. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 : 세금과 절세 그리고 대출〉
02. 빌딩 투자 시 세금을 아끼는 다양한 방법 중에서

빌딩 투자의 절호의 찬스는 바로 지금
정부의 강력한 규제를 벗어 날 수 있는 유일한 투자처!현재 정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 인해 부동산 투자자들의 발이 묶여있는 상태이다. 그러나 정부의 규제 중 70퍼센트 이상이 국민들의 실제 거주 문제와 관련된 아파트, 빌라 등에 치중되어 있다. 최근 들어 상업용 부동산 역시 규제가 들어오고 있지만, 1인 법인 설립 등 다양한 방법들을 통해 빌딩 투자는 계속 늘어나고 있다. 빌딩 투자는 단순히 건물을 보는 게 아니며, 경제가 어떻게 돌아가는지, 투자 영역의 특성은 어떤지, 부동산의 성격은 어떤지 모두 알아야 한다. 내가 가지고 있는 부동산이 생산수단인지
또는 소비수단인지 꼭 알고 있어야 한다부동산에 투자하려는 사람들 중 많은 사람들이 팔 때는 시세 차익을 얻고, 가지고 있을 때는 임대 수익을 받길 원한다. 사람들이 부동산을 선호하는 이유는 무엇일까? 주식은 원금 손실 위험성이 너무 크고, 예금이자는 물가 상승률에도 못 미치기 때문이다. 부동산 투자의 가장 큰 장점은 높은 안정성과 수익이다. 각 투자처에는 보편적인 장단점이 있다. 은행의 예금은 환금성이 좋고 안정성이 높은 대신 수익이 낮다. 주식은 환금성과 수익이 높지만 안정성이 낮다.
노후에 은퇴자금으로 가장 많이 투자하는 곳 또한 부동산이다. 부동산 투자자들 중에는 성향에 따라 ‘샀다 팔았다’를 반복하며 시세 차익을 좋아하는 투자자들이 있는 반면, “평생 동안 가지고 있다가 자식들에게 물려줘야지”라고 생각하는 사람들도 있다. 그런데 부동산 투자에서는 시세 차익을 남기든, 평생 동안 가지고 있든 꼭 알아두어야 할 것이 있다. 내가 살 부동산이 생산수단으로써의 부동산이냐, 소비수단으로써의 부동산이냐 하는 것이다. 생산수단으로써의 부동산을 산다면 차분히 기다렸다가 시세가 올랐을 때 부동산을 팔 수 있고, 평생 가지고 있어도 문제가 없다. 하지만 소비수단으로서의 부동산을 사서 평생 동안 가지고 있다면 더 이상 굴러가지 않는 차를 보유하고 있는 것과 다름없다. 시간이 지나면 더 이상 사용할 수 없게 된다는 이야기다. 생산재가 아닌 소비재의 특성이다. 토지란 우리가 흔히 말하는 부동산의 본질이다. 모든 건물은 토지 위에 지어지기 때문이다. 우리가 부동산에 투자하려는 가장 큰 이유는 ‘생산수단’을 점유하고 싶기 때문인데, 많은 투자자들이 이를 인지하지 못하는 경우가 많다. 소비수단으로서의 부동산을 사고, 자신이 생산수단을 가지고 있다고 착각한다. ‘나는 부동산을 가지고 있는데 왜 자꾸 소비수단을 가지고 있다고 하지?’라고 생각한다면 생산수단의 필수요건을 생각해 볼 필요가 있다.“내가 살고 있는 아파트(혹은 빌라)는 생산재인가 소비재인가?”
“내가 가지고 있는 상가는 생산재인가 소비재인가?”부동산 투자 시 이 점을 유념하고 결단한다면 결코 실패한 빌딩 투자는 없을 것이다.

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