3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프

월용이(박지민)(《청약 맞춤 수업》 저자)

“이 책을 선택한 당신에게만 성공 투자라는 비밀의 문이 열릴 것이다!” ★ 순자산 150억 원대로 부의 퀀텀 점프를 이룬 평범한 직장인의 생생한 투자 스토리 ★ 부린이를 위한 재개발 실전 투자 기본기 및 노하우 완전 정복 ★ 4억 원대로 소액투자 가능한 지역과 서울 유망 재개발 구역 대공개 ★ 올해는 재개발 투자의 해, 다시 오지 않을 이번 기회를 잡기 위한 매수&매도 타이밍과 세금 절약 팁까지! 부동산 투자 중 수익률이 가장 높은 것이 재개발 투자다. 100만 원을 투자해서 1000만 원을 버는 것이 경매 등을 통한 소액투자라면, 1억을 투자해서 1억 원을 버는 것이 재개발 투자다. 부동산을 통해 빠르게 자산을 늘리고 싶은 투자자라면, 재개발에 반드시 관심을 가져야 하는 이유다. 그럼에도 재개발 투자에 뛰어드는 일이 쉽지 않다. 재개발 투자에 대한 오해와 편견 때문이다. 재개발 투자는 시간이 오래 걸린다, 재개발 투자는 투자금이 많이 필요하다, 재개발 투자는 위험하다, 재개발 투자는 어렵다 등. 정말 그럴까? 이 책을 쓴 저자 최진성(필명 아이언키) 대표는 재개발 투자로 3년 만에 150억대의 자산을 만든 실전 투자자이자, 오랫동안 부동산 강의를 해온 국내 최고의 전문 강사다. 평범한 직장인이었던 저자는 소액으로 경매 투자를 하며 어느 정도 경제적 안정을 이룬 후 재개발 구역에 투자하기 시작했고, 누구보다 다양한 실전 경험과 확실한 성과를 얻었다. 이 책은 저자의 성공 경험을 100% 살려 지역별, 물건유형별, 금액대별 다양한 재개발 투자 방법을 이해하기 쉽게 정리했다. 재개발에 갓 입문한 투자자들을 위해 재개발 기초용어부터 재개발 투자 방법, 그리고 나에게 딱 맞는 투자지역을 찾는 법까지 단계별로 소개를 한다. 그뿐만 아니라 재개발 투자자들이 가장 알고 싶어 하는 재개발 매수 & 매도 타이밍과 사업성 예측하는 법, 수익률 계산하는 법, 리스크 없이 안전하게 투자하는 법 그리고 현재 금액대별로 투자 가능한 서울 재개발 구역에 대해서도 모두 공개한다. 재개발 투자로 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 실현하고자 하는 독자라면, 반드시 읽어야 할 부동산 투자 바이블이다.

프롤로그 - 재개발을 모르면 진짜 부자될 수 없을까?

STEP1. 재개발 투자 감 잡기
1. 수익률보다 수익의 크기가 중요하다
2. 재개발 투자, 오해와 편견
3. 재개발 투자를 해야 하는 이유
〈아이언키의 꿀팁〉 재건축과 재개발, 헷갈리지 말자

STEP 2. 재개발 용어부터 따라잡기
1. 재개발 용어를 알면 길이 보인다
〈아이언키의 꿀팁〉 - 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이
2. 사업 과정 이해하기
3. 사업 단계별 매수ㆍ매도 타이밍
〈아이언키의 꿀팁〉 재개발구역 빌라 투자의 장단점
〈아이언키의 투자 사례〉 인천 재개발 빌라

STEP 3. 내게 딱 맞는 투자지역 찾기
1. 어떻게 찾아야 할까
2. 매물 고르는 법
3. 능력 있는 중개사 찾는 법
4. 프리미엄 계산하기
5. 매물 분석하기
6. 감정평가액 추정하기
〈아이언키의 꿀팁〉 재개발 단독주택ㆍ다가구주택 투자의 장단점
〈아이언키의 투자 사례〉 서울 노원구 다가구주택

STEP 4. 안전한 투자법 배우기
1. 리스크를 최소화하는 법
2. 안전투자를 위해 꼭 확인해야 할 세 가지

STEP 5. 수익률 분석 연습하기
1. 초기투자금은 얼마나 들까
2. 감정평가 전 수익률 분석하기
3. 이주비대출 활용 시 수익률 분석
4. 적재적소 대출 활용법

STEP 6. 상가ㆍ도로ㆍ무허가 주택 투자법 알기
1. 오래된 상가로 새 아파트 받기
〈아이언키의 투자 사례〉 서울 영등포구 재개발구역 상가
2. 무허가 주택ㆍ도로로 새 아파트 받기
3. 헌 집 한 채로 새 집 두 채 받기
〈아이언키의 꿀팁〉 헌 상가로 새 아파트 단지 상가 받는 법
〈아이언키의 투자 사례〉 송파구 주택재건축 1+1 매물 투자
4. 이주 수요를 활용한 재개발 투자
〈아이언키의 꿀팁〉 세금 아껴 투자수익 높이는 법

STEP 7. 경매 + 재개발 콤비네이션 투자법 알기
1. 경매 + 재개발 투자로 시너지 극대화
2. 상급지를 싸게 사는 획기적인 방법
3. 상급지로 올라가야 하는 이유
〈아이언키의 투자 사례〉 서울시 동작구 상거건물
4. 투자금액별 유망 지역

STEP 8. 서울 로또 지역 뽀개기
1. 성수전략정비구역
2. 노량진뉴타운
3. 상계뉴타운
4. 영등포뉴타운
5. 문정동 136 주택재건축
6. 장위 14구역
7. 돈암 6구역

에필로그 - 내 인생을 완전히 바꾼 재개발 투자
부록 - 아이언키의 실전 투자 분석표 양식 3종

재개발 투자에는 돈이 얼마나 들까? 이 또한 투자자의 선택에 달렸다. 물론 서울의 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운 등 누가 봐도 훌륭한 입지는 투자금이 많이 필요하지만, 상계뉴타운 같은 곳은 3억 원대로도 가능하다. 서울 외곽이지만 창동역 일대 개발과 동북선 개통 등의 호재가 가득한 투자처다.
수도권으로 눈을 돌리면 성남이나 광명에도 입지가 훌륭하고 사업성이 좋은 곳이 많다. 1억 원 미만, 5,000만 원 미만을 가진 투자자들은 지방(인천, 부산, 대구, 대전, 포항 등)의 알짜배기 재개발 투자처에 관심을 가져볼 만하다. 나도 인천의 재개발지역에 4,000만 원 정도를 투자해 쏠쏠한 이익을 남겼다. 재개발 투자는 돈이 많이 든다는 것도 편견이다.
시간이 흐르면서 도시는 필연적으로 노후되고 재개발구역은 끊임없이 생겨나니 투자금에 맞게 사업성 좋은 매물을 선별하는 것이 중요하다.
- 〈재개발 투자, 오해와 편견〉 중에서나의 첫 번째 재개발 투자 물건은 인천 재개발구역 빌라로, 관리처분인가 이후 매수해서 1년 6개월 후인 일반분양 시점에 매도했다. 4,000만 원대의 투자금으로 1년 반 만에 100%에 가까운 수익을 얻었다. 이 한 번의 투자로 재개발 투자에 대해 갖고 있던 많은 편견들이 깨졌다.
첫째, 재개발 투자는 오래 걸린다는 편견이 깨졌다. 많은 이들이 재개발 투자라고 하면 조합설립 전후에 매수해 입주 때까지 기다려야 한다고 생각하지만, 나는 재개발사업 후반부인 관리처분인가 이후 매수해서 입주 때까지 기다리지 않고 일반분양 시기, 즉 착공 시점에 매도했다. 재개발 투자도 단기투자가 가능하다는 점을 직접 경험한 것이다.
둘째, 재개발 투자는 돈이 많이 들어간다는 편견이 깨졌다. 감정평가액이 적은 빌라를 매수해 4,000만 원대의 비교적 소액으로 투자가 가능했기 때문이다.
셋째, 재개발 투자는 위험하다는 편견이 깨졌다. 재개발사업 초기에 진입한다면 향후 있을 여러 가지 변수들로 인해 리스크를 감수해야 하지만 나는 사업 후반부인 관리처분인가 이후에 투자해서 큰 리스크 없이 안전한 투자를 했다.
이렇게 첫 번째 재개발 투자를 하고 나니 여러 가지 매수·매도 타이밍을 경험해보고 싶어졌다. 앞서 사업시행인가 이후에 종전자산평가를 한다고 배웠다. 종전자산평가를 해야만 조합원들이 가진 부동산의 감정평가액을 알 수 있고 이 감정평가액을 알아야만 권리가액, 분담금 등의 계산을 할 수 있기 때문에 이때부터(종전자산평가 이후) ‘계산이 서는’ 투자를 할 수 있다.
- 〈사업 단계별 매수·매도 타이밍〉 중에서재개발 투자가 마냥 오래 걸리는 것도 아니고, 무조건 돈이 많이 들어가는 것도 아니며, 공부하면 그리 어렵지도 않다는 것을 경험하고 나니 경매 투자와는 또 다른 매력을 느끼게 됐다. 경매 투자는 현 시세보다 싸게 낙찰받기 때문에 현재가치에 대한 확정수익을 안고 가는 투자이고, 재개발 투자는 미래의 새 아파트를 현재가치로 매수해서 미래가치에 대한 확정수익을 안고 가는 투자라는 면에서 닮은 면도 있었다. 이렇게 부동산 투자의 큰 방향은 경매에서 재개발로 바뀌었다.
2013년 수도권 역세권 아파트에서 경매 투자로 시작해 서울 역세권 중소형 아파트를 집중 공략해 자산을 늘린 경험을 이어나가 서울의 재개발구역들에 관심을 갖고 공부하기 시작했다. 서울에서도 재개발사업이 활발히 진행되고 있는 곳이 많았다. 핵심입지부터 소액으로 접근할 수 있는 외곽까지 차례대로 조사하고 공부해나갔다. 이 과정에서 입지가 좋을수록, 재개발 단계가 후반부로 갈수록, 사업 속도가 빠를수록 프리미엄이 높게 형성돼 있음을 확인했다.
두 번째로 재개발 투자를 했던 곳은 노원구로, 서울 외곽인 데다 진행 단계도 초기(조합설립 이후)라 가격이 저렴했다. 하지만 인근 창동역 일대 개발계획과 동북선 경전철 개통, 4호선 연장 등 개발 호재가 많아 시간이 지나면 큰 수익이 예상되는, 아직 너무 저평가되어 있는 알짜배기 지역이라고 판단했다. 서울에서 첫 번째 재개발 투자를 하기에 딱 맞는 지역이었다.
- 〈어떻게 찾아야 할까〉 중에서재개발 투자는 리스크와의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 재개발사업 초기에는 리스크가 큰 만큼 기대수익이 높고, 사업이 진행되면서 리스크가 사라지면 그만큼 기대수익도 줄어든다. 기대수익은 크고 리스크는 없다면 제일 좋겠지만 대부분의 재테크는 기대수익과 리스크가 반비례한다. 하지만 괜찮은 재개발구역과 좋은 매물을 선별하는 실력이 있다면 재개발 후반부에 투자해도 쏠쏠한 수익을 올릴 수 있다. 나 역시 인천 재개발부터 서울 송파구 단독주택 재건축, 동작구 재개발 투자까지 모두 관리처분인가 이후 진입해 리스크는 피하면서 높은 수익을 낼 수 있었다.
앞서 감정평가액 통보를 기준으로 초기투자와 안전투자로 구분했는데, 더 확실한 안전투자는 관리처분인가 전후의 투자다. 관리처분계획총회 전후가 가장 안전하고 효율적인 매수 타이밍이다. 관리처분인가가 나면 또다시 가격이 오르고, 이후에는 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공, 입주, 이전고시, 청산 단계만 남아 재개발사업이 마무리되는 단계라고 볼 수 있다. 관리처분인가 전후로 안전투자를 할 때도 초기투자와 마찬가지로 재개발구역의 사업성 판단과 물건의 수익성 판단을 꼭 해야 한다.
- 〈리스크를 최소화하는 법〉 중에서투자를 할 때는 기본적으로 투자금과 투자기간, 수익률을 고려해야 한다. 재개발구역에 투자할 때도 얼마 동안 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 낼지 계획하는 것이 중요하다. 매수할 물건의 소유권을 이전할 때까지 필요한 비용이 얼마인지, 재개발사업이 완료돼 새 아파트를 받을 때까지 들어가는 비용이 얼마인지, 사업이 진행되는 동안 추가로 필요한 비용이 얼마인지, 나중에 새 아파트가 됐을 때 기대할 수 있는 수익은 얼마인지 꼼꼼하게 따져야 한다. 이는 재개발 투자를 결정할 때 고려해야 할 가장 기본적인 것이므로 자신에게 하나하나 질문하면서 답을 할 수 있어야 한다. 이 질문에 명확한 답을 하지 못할 때는 투자하면 안 된다. 이제 재개발 투자수익률을 분석하는 방법을 알아볼 텐데, 수익률을 분석할 수 있다면 이 질문에 대한 답을 찾을 수 있을 것이다.
내가 처음 재개발 투자를 할 때는 어떻게 수익 분석을 해야 하는지 아무도 알려주지 않았다. 관련 책도 많이 읽고 강의도 들었지만 자금계획은 어떻게 세워야 되는지, 예상 수익은 어떤 근거로 어떻게 계산해야 하는지, 초기투자금과 총투자금은 얼마로 계산해야 되는지 등 하나하나 몸으로 부딪히고 경험하면서 스스로 터득해나갔다. 그 경험을 토대로 재개발 수익률 분석 방법을 정리했다. 지금부터 알려드리는 방법을 반복해서 자신의 것으로 만든다면 재개발 투자를 위해 중개소를 방문했을 때, 중개사로부터 매물 정보를 문자로 받았을 때, 지인의 재개발 투자 사례를 분석할 때 등 바로바로 유용하게 활용
할 수 있게 될 것이다.
-〈초기투자금은 얼마나 들까〉 중에서지금까지 연습한 것은 사업시행인가 전(종전자산평가 전), 그러니까 정확한 감정평가를 하기 전에 투자하는 초기투자 시 수익률 분석이었다. 지금부터는 안전투자 시 수익률 분석 방법을 알아보자.
안전투자는 종전자산평가를 한 후 정확한 감정평가액을 알고 투자하는 것이어서 들어가는 모든 비용을 더 정확하게 알 수 있다. 관리처분인가 이후에는 조합원분양가나 분담금에 대한 부분도 더 확실해진다. 또한 구입하는 매물이 몇 평을 신청한 매물인지도 알 수 있다. 안전투자 시에는 이주비대출이라는 레버리지를 활용할 수 있어 투자금이 줄어들기도 한다. 물론 임차인에게 보증금을 돌려주는 경우 감정평가액이 적으면 이주비대출을 받아도 오히려 투자금이 증가할 수도 있다.
이런 여러 가지 상황을 고려해 수익률을 분석해보자.
-〈이주비대출 활용 시 수익률 분석〉 중에서

“최소 자금으로 최고 부동산을 가져라!”
- 내 집 마련과 자산 증식을 동시에 실현시켜줄 명쾌한 해답
- 지역별, 물건유형별, 금액대별 실제 투자에 모두 성공한
진짜 고수 아이언키의 재개발 투자 비법서누구나 신축 아파트에 살고 싶어 한다. 특히 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 부족한 지역에서는 신축 아파트에 대한 수요가 늘 넘칠 수밖에 없다. 그래서 길음뉴타운, 은평뉴타운, 왕십리뉴타운 등에 새 집들이 우뚝 들어섰을 때, 많은 사람들이 "옛날에 조금이라도 쌀 때 하나 사둘걸" 하고 후회를 했다. 남들이 좋은 보금자리에 사는 것을 보니 부럽고, 그 집들의 가격이 하루가 다르게 올라가는 것을 보자니 박탈감에 빠졌다.그런데 막상 지금도 재개발 투자를 할 만한 곳이 많다고 해도, 용기를 내는 사람이 흔치 않다. 재개발 투자는 어렵다, 시간이 오래 걸린다, 사업이 중단될 수 있다, 돈이 많이 든다는 생각 때문이다. 정말 그럴까?이 책을 쓴 최진성(필명 아이언키)은 국내 최고의 부동산 투자 전문가이자 재개발 투자 강의의 독보적인 1타 강사로 부동산 투자자들 사이에선 잘 알려진 자산가이다. 그도 재개발에 처음 투자를 할 때는 조심스러웠다. 그래서 인천 재개발 구역에 4,000만 원이라는 비교적 적은 금액으로 빌라 하나를 매수했고, 관리처분인가 이후 이주가 진행되는 단계에 들어갔다. 그는 18개월 후 이 집을 일반분양 직전에 팔았는데, 투자금 대비 100%에 가까운 수익을 얻었다. 이것이 그가 재개발 투자에 대해 다시 생각하게끔 된 계기다.그때부터 저자는 관련 서적을 읽고 강의를 듣고 재개발구역들을 방문해 현장 경험을 쌓았다. 특히 서울의 유망한 재개발구역에 대해서는 정복한다는 마음으로 공부했다. 지식을 쌓고 임장을 하면서 투자를 진행하는 동안, 그의 자산도 함께 불어나기 시작했다. 그런데 그 속도가 다른 부동산 투자와는 차원이 달랐다. 이른바 부의 '퀀텀 점프'가 일어난 것이다. 현재 그는 의도했던 것은 아니나 결과적으로 모든 종류의 재개발 투자를 했다고 해도 과언이 아닐 만큼 여러 투자 경험을 쌓았다. 투자금을 기준으로 하면 인천에서는 4,000만 원대, 서울 영등포구와 노원구에서는 1~2억 원대, 송파구와 동작구에서는 7~10억 원대의 재개발 투자를 했고, 투자 기간을 기준으로 하면 인천은 단기투자, 다른 지역은 중장기투자를 했으며, 매수시기를 기준으로 하면 영등포구는 조합설립 직전, 노원구는 건축심의 직전, 인천과 송파구 · 동작구는 관리처분인가 이후에 투자했다. 물건 종류도 다양해서 인천은 빌라, 노원구는 다가구주택, 영등포구는 상가, 송파구는 상가주택, 동작구는 상거건물이었다.그가 이렇게 다양한 투자를 하면서 깨달은 것은 이론과 실전이 완벽하게 같지는 않다는 것이다. 저자 자신도 재개발에 대해 처음 공부를 할 때, 시중에 나와 있는 관련 도서를 모조리 읽고 유명하다는 강의도 전부 수강했다. 책과 강의를 통해 재개발 용어·단계·수익 실현 과정 등을 배웠지만, 세부적인 투자전략은 몸으로 부딪쳐가며 직접 익혀야 했다. 수많은 재개발구역을 방문하고, 해당 조합과 관청을 방문하며 많은 이들로부터 배웠다. 그러자 어디서도 보거나 듣지 못한 저자만의 투자 원칙들이 완성되어갔다.그리하여 이 책은 재개발에 관한 한 이론은 물론이고 실전 투자 전략까지 모두 마스터할 수 있도록 구성됐다. 저자가 자신의 실제 스토리를 바탕으로 이론과 전략을 설명했기 때문에, 독자들은 더욱 자연스럽게 재개발 투자에 대해 공부할 수 있다. 실전에서 제대로 쓸 수 있는 진짜 재개발 투자서가 드디어 탄생한 것이다.
미래의 신축 아파트에 투자하라!
재개발 투자를 완성하는 7단계 가이드
+ 4억 원대로도 가능한 서울의 재개발 로또 지역 파헤치기이 책의 내용 구성은 간략히 다음과 같다.
재개발 투자를 위해서는 우선 막연히 어렵다는 생각을 버리고, 재개발 투자가 어떤 것인지 감을 잡을 필요가 있다. 이 책의 스텝 1에서는 재개발 투자는 어렵고 시간이 오래 걸리며 아주 큰돈이 든다는 생각이 왜 편견인지를 알려준다. 편견을 깨면 기회가 보인다. 다양한 투자 시기와 적은 자금으로도 얼마든지 가능한 재개발 투자의 세계.
스텝 2에서는 재개발 투자의 기본기를 익힌다. 프리미엄(P), 비례율, 권리가액 등 재개발은 용어부터 생경하다. 그런데 관련 용어만 이해해도 눈이 뜨이는 것이 이 분야다. 용어에 대한 쉬운 설명은 물론, 사업 진행 단계마다 알아야 할 기본기와 매수, 매도 타이밍까지.
스텝 3에서는 내 투자 스타일에 맞는 재개발 투자 방법을 알려준다. 나는 재개발 사업 초기에 들어가는 게 맞을까? 나중에 들어가 안전투자를 하는 게 맞을까? 초기투자를 한다면 어느 지역에 어떤 물건을 찾는 게 좋을까? 자신의 투자 상황과 스타일에 딱 맞는 투자 방법.
스텝 4에서는 안전한 투자를 위해 기억해야 할 것들을 점검해준다. 사실 재개발 투자는 리스크와의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 본격적인 투자에 앞서 리스크를 최소화하기 위해 관심 있는 구역의 사업성을 판단하고 수익성을 계산하는 법.
스텝 5에서는 투자에 대한 수익률 계산하는 방법을 소개한다. 초기투자금, 총투자금, 수익률 등을 미리 계산할 수 있다면 투자의 실수를 없애고 성과를 극대화할 수 있다. 여러 매매 물건들을 예시로 들며 꼼꼼하게 풀어본 수익률 계산법.
스텝 6에서는 물건 유형별로 따져보는 투자법에 관한 것이다. 재개발 투자의 장점 중 하나는 자기 상황에 맞는 물건을 골라 투자할 수 있다는 것. 무허가주택이나 빌라, 상가나 나대지 물건, 1+1 매물이나 큰 평형의 단독주택이나 다가구주택 등, 물건 유형별로 알아보는 재개발 투자 전략.
스텝 7에서는 수익을 극대화하는 경매+재개발 콤비네이션 투자법에 대해 소개한다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매수하는 경매투자의 원리를 재개발 투자에도 적용해본다. 최적의 조합, 경매와 재개발 콤비네이션 투자법의 모든 것.그리고 이 책에는 서울에서 진행되는 재개발 구역에 대해서도 분석했다. 서울의 모든 재개발구역을 살펴볼 수는 없지만, 앞으로 명품 주거 단지가 될 최상급 입지로서 주목받는 구역과 실거주하기에 최적의 조건을 갖춘 구역, 그리고 가장 적은 투자금으로 접근할 수 있는 대표적인 구역들은 소개했다.
저자가 책에서 자세히 소개한 재개발구역 분석법을 기초로, 자신의 투자 환경에 맞는 곳이 어디인지를 가늠해볼 수 있을 것이다.
제대로 된 공부가 쌓이면 안정적이고 성공적인 투자를 할 수 있다. 이 책은 당신이 성공 투자로 가는 길에 가장 좋은 안내서가 될 것이다.

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