안정적인 월급 통장이 되어줄 상가 투자를 위한 전략

포스트코로나 시대, 상권은 어떻게 변화할 것인가?

2020년 우리 사회를 덮친 코로나19는 우리 생활과 상권의 많은 부분을 변화시키고 있다. 상가 또한 공급자인 시행사, 임대인, 부동산 중개업소 중심에서 사용자인 임차인과 소비자 중심 시장으로 빠르게 변하고 있다. 이제 상가 투자는 똑똑한 임차인을 입점시켜서 얼마나 오랫동안 안정성을 유지할 수 있을지가 관건이 되었고, 창업자 역시 ‘대박’의 환상보다는 롱런할 수 있는 안정적인 상권과 상가의 선택이 중요해졌다. 이 책은 22년 동안 상권 조사와 분석, 컨설팅을 해온 저자가 현장에서의 경험을 바탕으로 직장인, 주부, 퇴직자의 상가 투자와 창업을 위한 상가, 상권의 개념을 잡는 데 도움을 주기 위해 썼다. 현재 공실로 고민을 앓고 있는 상가 투자자, 임대인, 나아가 부동산 중개업소, 상가 시행사와 분양사 직원에 이르기까지 관련 업계 사람들도 이 책 한 권이면 상권에 대한 기본 이해가 가능하다. 간결하면서도 명료한 상권 이론과 저자의 풍부한 실제 사례 분석을 통해 대한민국의 상권과 상가를 낱낱이 파헤치는 것은 물론, 코로나 사태 이후 달라질 상권과 상가의 흐름을 예측하고, 그에 맞는 대비책을 고민해보자. 안정적인 월급 통장이 되어줄 상가 투자와 창업을 위한 지침서 이 책은 우리나라 상권과 상가의 현재에서부터 상가 트렌드 변화, 상가 투자와 창업을 위한 현장 상권 분석과 실제 사례, 상가의 MD 구성 전략, 마지막으로 상가의 출구전략에 이르기까지 총 8장에 걸쳐 상권과 상가에 대해 자세히 다루고 있다. ‘오토형 창업은 직장인, 주부, 퇴직자들의 꿈의 직장인가?’, ‘경쟁점들이 줄어들면 대박집은 행복할까?’, ‘대한민국 대표 먹거리, 삼겹살집의 전망은?’, ‘재개발, 뉴타운 지역 연도형 상가는 어떨까?’, ‘신축 상가 공실과 비활성화 원인은 무엇인가?’ 등 꼭 알고 싶은 핵심 내용만 간추린 이 책은 상가 투자와 창업에 관심 있는 초보자들의 상권 이해를 위한 지침서가 되어줄 것이다.

프롤로그

1장 대한민국 상권과 상가의 현재
1. 어느 날 닥친 코로나19와 상권 현장에서의 20년
2. 코로나19가 바꾼 재택근무 환경, 무엇이 달라질까?
3. 코로나19 이후 상가 시장은?

2장 코로나19 이후 상권과 상가 트렌드 변화
1. 상권 업종의 트렌드 변화, 과거에서 지혜를 찾자
2. 중심 상업지역 상권과 상가의 변화
3. 비대면 의료 허용과 메디컬 상권 변화
4. 학원가 상권은 어떻게 될 것인가?
5. 멀티플렉스 상영관 침체에 따른 상권과 상가
6. 디지털로 연결된 비대면 언택트 소비시대
7. 언택트 소비시대에서 꼭 필요한 물류창고 확보 전쟁
8. 음식업은 어떤 변화를 맞이하게 될까?
9. 학군, 직장 우선보다 거주하고 싶어 하는 곳은?
10. 코로나19 이후 상권은 어떻게 변할까?

3장 대한민국 상가와 상권의 이해
1. 상권 구조의 이해는 상권 분석의 출발
2. 상가 이해 당사자는 누구인가?
3. 상업용지 비율이 낮으면 좋은 상권인가?
4. 대한민국의 상권은 3,000개

4장 상가 투자와 창업을 위한 상권 분석
1. 인구, 세대수, 주거 형태 조사평가 방법
2. 상권 이해의 첫걸음 - 도로의 이해
3. 동선만 알아도 상권 분석 절반은 한다
4. 지하철, 철도 역세권이 형성될까?
5. 현장 자료를 통한 상권 조사와 예상 매출액 추정
6. 증가하는 주차장의 중요성과 부담
7. 상가 투자를 위한 상권 조사 진행 과정

5장 현장 상가와 상권의 이해
1. 신도시 상가, 너무 잘 지으려고 하지 마라
2. 플래그숍은 어떤 선택이 필요할까?
3. 좋은 상가는 대체성이 좋아야 한다
4. 오토형 창업은 직장인, 주부, 퇴직자들의 꿈의 직장인가?
5. 경쟁점들이 줄어들면 대박집은 행복할까?
6. 대한민국 대표 먹거리, 삼겹살집의 전망은?
7. 다시 은행이 입점할 수 있을까?
8. 타깃 고객 확인은 상가 투자와 창업에서 모두 필요하다
9. 업종과 타깃 고객과의 궁합이 맞아야 성공한다

6장 상권과 상가의 사례
1. 경치 좋은 수변상가 투자 어떨까?
2. 지식산업센터 내 근린생활시설 투자는?
3. 가로길이 포인트인 스트리트형 상가
4. 골목길 상권 - 낮은 건물과 골목길이 매력적인 상권
5. 항아리 상권은 경쟁력이 있을까?
6. 재개발, 뉴타운 지역 연도형 상가는 어떨까?
7. 지방 도시의 상권 투자와 창업에서 검토할 것
8. 공유 주방은 매력 있는 사업 모델일까?

7장 상가 MD 구성의 전략 이해
1. 상가 MD 구성의 3단계
2. 업종 카테고리 나누기
3. 똑똑한 키테넌트가 상가를 활성화시킨다
4. 상가 상층부 활성화는 이것이 좌우한다
5. 상가 각 층별 MD, 어떤 업종과 업체를 유치할 것인가?
6. 상가 MD 구성 사례

8장 시행사의 실행과 상가 출구전략
1. 상가 시행 시기는 어떻게 결정할까?
2. 시행 분양사의 능력은 똑똑한 임차인 유치에 있다
3. 선임대와 확정 수익률의 상관관계?
4. 마스터리스와 임대케어서비스
5. 상가 출구전략은 항상 고민해야 한다
6. 신축 상가 공실과 비활성화 원인은 무엇인가?
7. 지방 혁신도시, 도청 신도시의 상권 활성화는 언제쯤?
8. 공실 상가의 출구전략은 빠를수록 좋다

재택근무와 유연근무제 확대는 결국 오피스 상권에서 소비를 할 직장인의 감소를 의미한다. 결국 재택근무와 유연근무제 확대는 곧 9시 출근, 6시 퇴근의 문화가 의미 없어진다는 것이고, 이는 12시 점심, 7시 저녁 모임이나 회식도 붕괴된다는 의미다. 이러한 변화는 오피스가 주변의 음식점들이 현재보다 더욱 악조건의 영업 환경을 견뎌낼 수밖에 없는 환경에 봉착할 것으로 예상된다. 저녁 회식과 모임은 더욱 가파르게 감소하고, 상가에서 고객의 마지막 방문은 더욱 짧아질 것이다. 결국 오피스가 음식점들은 낮 시간 기업 회식과 모임 유치, 회사 내 단체 배달, 밀키트, 테이크아웃 포장 판매의 비중을 높이는 전략을 구사해야 한다.
-17페이지상가의 상권 분석을 위한 유동인구 조사는 과거에는 일정 날짜와 시점을 정해서 해당 상권의 주요 지점에서 조사자가 직접 카운터하는 방법을 사용했다. (중략) 유동인구를 사람이 직접 조사하는 것은 계절, 날씨에 따라서 차이가 나고, 무엇보다 조사자가 정말 그 지점에서 시간을 충분히 가지고 조사했는지도 의문일 수밖에 없기 때문이다. 또한 최근에는 소비자 패턴이 같은 상권에서 유동인구 숫자가 많은 입지를 방문하기보다는 상권과 상가를 선택한 후 소비자가 선택한 입지를 찾아가는 비율이 높아지면서 유동인구 조사도 지점별 상권 조사가 아니라 상권 전체 유동인구의 볼륨을 합산해서 평가하는 추세다.
-101페이지대표적으로 도시 중심에 자연호수와 하천을 확장준설해 공원으로 조성한 광교신도시(원천호수, 신대호수)와 미사강변도시(망월천)가 있지만, 주변 상권 기능보다는 공원 기능 그 이상을 하지 못하고 있다. 물론 송도의 커넬워크와 같이 커넬(수로)을 테마로 상가를 설계해 중심에 수로를 배치한 곳도 있지만, 이 상가도 분양 초기에 임대 수요를 맞추기 어려워서 리테일 업체에 위탁한 뒤 임대 수요를 맞출 수 있었다. 그러나 송도 커넬워크는 송도 동쪽에 대형아울렛과 쇼핑몰들이 들어서면서 상권 이동으로 어려움을 겪고 있다.
수도권뿐만 아니라 지방 수변상가로 조성된 곳 중에서 안정적으로 상권이 활성화된 곳은 생각보다 많지 않은데, 수변상가의 경우 어떤 문제들이 발생하고 극복해야 하는지를 상가 투자자, 임차인 모두 검토 후 선택해야 한다.
-167페이지앞서도 언급했듯이 도시의 상가 구조는 유사하거나 동일해 같은 업종은 집중되는 것이 경쟁에서 유리하다. 즉, 한 개 층에 다양한 과목의 병원이 입점하는 것이 경쟁에서 유리하다는 이야기인데, 예를 들어 3층과 5층에서 임대로 개원을 할 때 매월 지불하는 임대료는 얼마나 차이가 날까? 시술과 진료를 겸하는 치과, 한의원을 기준으로 할 때 전용 최하 40평 이상이 필요하다면 계약 평수는 80평이 필요하다. 3층의 경우 80평×1,200만 원= 9억 6,000만 원이 분양가다. 5층의 경우 80평×750만 원= 6억 원이 분양가다. 여기서 분양가는 3억 6,000만 원이 차이 나는데, 이것을 상가 수익률 5%로 계산하면 임대료는 얼마나 차이가 날까? 보증금을 공통적으로 1억 원으로 할 경우, 3층의 경우 보증금 1억 원에 월 임대료는 358만 원이고, 5층의 경우 보증금 1억 원 에 월 임대료가 208만 원이 된다. 월 임대료에서 약 150만 원 정도 차이가 나는데, 대부분의 개원의라면 임대든, 분양이든 5층을 먼저 검토할 수밖에 없을 것이다.
결국 이 건물에서 개원을 준비한다면 임대료와 분양가가 합리적인 5층에 병원들이 몰릴 수밖에 없고, 실제 공실이 메워지는 것도 5층이 가장 빠를 가능성이 높다. 따라서 2~4층은 분양가만 비싸고, 채울 수 있는 업종을 찾기 어려울 가능성이 높아서 개원을 진행한다면 다른 점포는 공실이고, 나 홀로 개원하는 사태가 발생하지 말라는 법도 없다.
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