성공적인 부동산 투자를 위한 단 하나의 질문

‘팩트 체크’ ‘최신 정보’만으로, 누구나 집값을 예측할 수 있다! 패닉에 빠진 부동산 시장에서 살아남기 위해, 한발 더 나아가 성공적인 재테크를 위해, 반드시 알아야 할 ‘가장 쉬운 부동산 투자 공식’

현재 대한민국의 부동산 시장은 말 그대로 ‘패닉’에 빠졌다. 정부는 시장을 안정시키기 위해 갖은 대책을 내놓고 있지만, 오히려 집값과 전세값이 폭등하는 등 한 치 앞도 미래를 내다볼 수 없는 상황이다. 그렇다고 ‘내 집 마련의 꿈’을 포기할 것인가? 한 발 더 나아가 부동산 재테크를 통한 부의 창출 기회를 외면할 것인가? 대한민국 최고의 직주근접 전문가인 저자는 얼마든지 ‘팩트 체크’와 ‘최신 정보’만으로 집값을 예측하고 최선의 투자 결과를 이끌어 낼 수 있다고 강조한다. 정부의 의도 파악, 과거 사례의 세밀한 분석, 최신 동향으로 들여다본 시장의 미래 등 책 곳곳에서 이를 증명하고 있다.

서문 | 부동산 투자, 먼저 준비하는 사람이 성공한다! 004

첫째 이야기 - 부동산 집값 예측을 위한 ‘팩트 체크’
쌀값이 3배 오를 때, 은마아파트는 84배 뛰었다! 014
2019년 7월, 집값 폭락론자의 재등장 018
팩트 1 2008년의 집값 하락의 진짜 원인은? 022
팩트 2 2008년 이후 주택 공급이 늘었다는데… 023
팩트 3 금리가 떨어지면 집값이 무조건 오를까? 026
팩트 4 2014년 이후 집값이 상승하기 시작한 진짜 이유 028
팩트 5 이러다 우리 집 못 사는 거 아냐? 030
팩트 6 갖고 있으면 결국 이긴다? 033
팩트 7 ‘서울’을 대체할 곳은 없다 035
그래서 집값은 오를까, 내릴까? 037

둘째 이야기 - 무엇이 집값을 올리는가?
좋은 동네의 3가지 조건 044
직주근접 - 좋은 일자리 주변에 수요가 몰린다 046
직주근접으로 ‘명당’ 찾기 048
역 하나 생기면 지가(地價)가 달라진다? 052
용산에서 멀어질수록 집값이 떨어지는 이유 055
인문적 환경 - 집은 결국 ‘사람이 사는 곳’이다 058
주거쾌적성 - 돈 잘 버는 사람들의 ‘워너비’ 061
부의 축은 어디로? 064
무엇을 상상하든 그 이상, 서울 최대개발지 용산! 066

셋째 이야기 - 규제의 역설
부동산은 골칫덩이! 074
2018년 여름, ‘비수기’에 집값이 오른 이유 076
상대적 주택 품귀 현상 079
서울시의 뉴타운 출구 전략 081
재건축의 불확실성 087
늘어만 가는 규제지역 090
분양가 상한제와 분양원가 공개 093
규제책에서 빠진 유일한 퇴로 ‘임대사업자’ 095
결론은 ‘공급 축소’ 097
그냥 집 말고 ‘살 만한’ 집 100
서울 집값을 잡을 현실적인 방안은 없다! 102
서울 부동산의 민낯, 희소성 104

넷째 이야기 - 시장의 반응
추위에 대처하는 닭과 오리의 자세 108
시장의 반응 1 양극화 110
시장의 반응 2 하향천이와 갭 메우기 116
시장의 반응 3 경기도 집값의 상승 원인 120
시장의 반응 4 강남과 강북의 탈동조화 126

다섯째 이야기 - 3기 신도시, 실망과 관망 사이
시장은 언제나 ‘이성적’이기만 할까? 138
3기 신도시, 실망하기는 이르다! 140
서울에서 출퇴근하기 좋고, 그 안에서 회사도 다닌다고? 145
신도시 6곳 분석 151
3기 신도시에 관한 전문가들의 결론 159
투자자와 실수요자의 움직임 163

여섯째 이야기 - 임대사업자 혜택 그리고 축소
정부의 마음은 갈대 172
혜택을 줬다 뺏은 이유 174
양도소득세에 대한 기초적인 이해 178
임대사업자의 양도소득세 관련 3가지 혜택 183
시간별 임대사업자 관련 정책 변화 187
양도소득세 혜택 축소 내용 197
임대사업으로 1년 2천만 원 이하의 수입을 거두는 사람들을 위한 혜택 200
그렇다면 종부세는? 203
임대사업자 혜택이 축소되면 시장은? 206

일곱째 이야기 - 덜 빌려주고, 더 많이 내고
부동산의 ‘국영수’ 210
정부의 ‘진심과 의도’는 무엇일까? 211
한눈에 보는 대출 규제 215
집 한 채 가진 사람에게 대출이 허용되는 예외적인 경우 222
집 두 채 이상 가진 사람에게 대출이 허용되는 경우 225
보유 주택 수와 무관한 질문과 답변들 228
양도소득세 : 집 한 채인 사람에게 주어지던 혜택 231
종부세는 어떻게 달라졌나? 238

여덟째 이야기 - 투자, 원칙과 방법
다이아몬드를 찾아라 246
수요와 공급 차원에서 바라본 서울의 희소성 247
비즈니스적 관점에서 바라본 희소성 249
희소성에서 파생된 원칙들 252
수요에서 파생된 직주근접의 원칙 255
역시 수요에서 파생된 환금성의 원칙 257
희소성에 바탕을 둔 소액 투자 259
아파트가 전부는 아니다 261
역세권 시프트 264
재개발 투자의 핵심, 노후도 266
개발 호재와 무임승차 275
3040 세대의 첫 집 장만 278

집값이 오를지 내릴지 예측할 때 단지 수요의 감소만을 이야기해서는 안 되며, 그에 맞게 공급을 보아야 합니다. 100이었던 수요가 80이 되는 사이, 100이었던 공급이 50이 된다면 시장은 어떻게 반응할까요? 수요의 감소 폭보다 공급의 감소 폭이 더 크다면 시장은 불균형 상태에 빠지면서 가격에 변동이 생깁니다. 이 때문에 수요와 함께 공급을 살펴보아야 합니다.
_31p.직장과 거리가 가깝다는 것은 ‘주거수요가 꾸준히 유입될 수 있다’는 얘기와 같습니다. 일자리가 많은 곳을 중심으로 집을 구하는 사람이 지속적으로 찾아온다는 얘기입니다. 직주근접은 수요의 꾸준함을 예측할 수 있는 기준이 됩니다. 반대로 환경은 좋지만 인근에 일자리가 없다? 혹은 나의 직장과 너무 멀다? 그러면
아무리 살기 좋은 동네라도 ‘살기 힘든 동네’가 되는 것이죠.
_46~47p.더 중요한 문제가 숨어 있습니다. ‘재건축’을 하면 집도 늘고 거주하는 인구도 늡니다. 기존 아파트가 5층이었다면 재건축을 통해 공급하는 아파트는 7층이든 10층이든 가구 수가 늘기 때문에 거주하는 사람도 증가합니다. 그런데 재개발은 그렇지 않습니다. 집은 더 많아지지만 거주하는 사람은 줄어듭니다. 다가구 주택이라도 집 주인에게만 아파트 입주권이 나옵니다. 100명이 살던 마을이 80명이 사는 마을로 바뀌는 것이죠. 재개발을 통해 주택을 공급했는데 도리어 주택이 부족한 사태가 벌어집니다. 이게 서민 주택의 멸실 문제입니다.
_83p.우리가 그냥 ‘양적 공급’이라고 말할 때가 있고, 양과 질을 모두 갖춘 ‘양질의 주택이다’라고 말할 때가 있습니다. ‘집값에 영향을 미치는 3가지 요소’, 즉 직주근접, 인문적 환경, 주거쾌적성을 두루 갖추었고, 여기에 규모가 더해지면 그게 ‘양질의 공급’이 됩니다. 특히 이 3요소 가운데 부동산 가격을 결정하는 단 하나를 꼽으라면 단연 ‘직주근접’입니다. 직주근접이 확보된 지역은 기본적으로 실수요자가 꾸준히 유입됩니다. 그런데 발표 내용만 놓고 보자면 3기 신도시는 직주근접을 겨냥하고 있습니다. 만일 발표 내용대로만 3기 신도시가 만들어진다면 양과 질을 모두 잡는 정책이 되는 것이죠.
_149p.서울에 공급이 부족한 이유는 세 가지입니다. 첫째, 땅이 없기 때문이죠. 둘째, 정부가 규제를 하기 때문입니다. 그리고 공급 부족 사태를 일으키는 마지막 이유는 사업 리스크가 크기 때문입니다.공급 부족 사태를 일으키는 게 우리는 대체로 정부 정책 때문이라고 생각하는 경향이 있습니다. 그러나 물리적으로 부족한 땅은 정부도 어떻게 해결을 못합니다. 그리고 민간 사업자들이 사업성 따져서 ‘이건 리스크가 크니까 힘들겠다’고 하는 것도 어떻게 못하죠. 비즈니스를 하는 사람들 입장에서 바라보아도 서울은 공급이 부족할 수밖에 없는 조건을 잘 갖추고 있습니다.
_249p.

부동산 투자, 먼저 준비하는 사람이 성공한다!현재 부동산 시장은 무척 혼란스러운 상황 속에 놓여 있다. 정부에서는 집값을 잡겠다며 연이어 강력한 정책을 내놓고 있지만, 도리어 부동산 가격은 요동을 치고 있다. 좀처럼 기세가 수그러들지 않는 코로나19 바이러스 때문에 국내외 가릴 것 없이 정세 또한 불안정하다. 만일 누군가 앞으로 부동산 시장은 어떻게 변화하고 집값은 어떻게 변동할 것이냐고 묻는다면, 아마 그 어떤 전문가라도 자신 있게 대답하기는 힘들 것이다.하지만 예측이 완전히 불가능한 것은 아니다. 집값 변동에 커다란 영향을 주는 상수들은 무엇인지, 그밖에 영향을 끼치는 변수들은 무엇인지를 과거의 기록과 사례들을 통해 꼼꼼히 따져본다면 어느 정도 미래를 내다보는 혜안을 갖출 수 있다. 이러한 방식을 바탕으로 경제가 호황이든 불황이든, 정부의 관련 정책이 어떻게 뒤바뀌든 돈을 번 사람들은 늘 존재해 왔다.100달러짜리 지폐 속의 주인공인 벤저민 프랭클린(Benjamin Franklin)은 “준비에 실패하는 것은, 실패를 준비하고 있는 것(By failing to prepare, you are preparing to fail)”이라고 했다. 머릿속으로는 ‘나도 다른 사람들처럼 부동산에 투자해서 내 집도 장만하고 돈도 많이 벌 거야!’라고 생각하는 사람들이 많지만, 그 생각을 실제로 행동으로 옮겨서 원하는 바를 이루는 사람은 거의 없다. 사실상 아무 준비도 하고 있지 않은 것이다. 현재 우리를 둘러싼 상황이 미래이든 기회이든 상관없다. 꿈에 그리던 내 집을 장만하고 싶다면, 부동산 투자로 성공을 하고 싶다면 해야 할 것은 오직 확실한 ‘준비’뿐이다.부동산 투자에 있어 준비가 잘되지 않는 까닭은 ‘부동산은 어렵다’라는 막연한 생각 때문인 경우가 많다. 저자는 부동산 시장의 현황과 앞으로의 투자 전략을 이 책에 담으면서, 초보 투자자는 물론 입문자들 또한 바로 내용을 이해할 만큼 쉽게 풀어 쓰는 데 주안점을 두었다고 강조한다. 이 책이 단지 어렵다는 이유로 부동산 투자에서 눈을 돌렸던 이들에게는 하나의 출발점이 되고, 막상 투자에는 뛰어들었지만 아직 뚜렷한 성과를 내지 못해 고민인 이들에게는 든든한 길잡이가 되어 주기를 기대해 본다.

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