공실 없는 진짜 돈 되는 상가를 말하다!

『나는 집 대신 상가에 투자한다』는 단 한 번도 상가투자에 실패한 적이 없다고 말하는 저자가 현장경험을 통해 획득하고 정립한 상가의 선별기준은 '네 개의 눈'으로 구분하여 체계적으로 정리한 책이다. 상업지역별 접근법을 대부분 경매물건 사례를 통해 구체적으로 이야기한다. 저자가 12년 간 100여 개의 점포를 직접 개발한 경험을 통해 다양한 장점과 함정을 깊이 있게 알려준다.

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편집자 서문
들어가며. 나는 집 대신 상가에 투자한다

1장. 그럼에도 불구하고
01. 흙수저를 물고만 있어서야
02. 도둑맞은 가난, 결코 도둑맞기 쉽지 않은
03. 사당동 반지하의 추억
04. 세이노 선생님을 만나다

2장. 상가, 어렵지만 매력적이다
05. 저질(低質)의 시대 양질의 투자가 필요하다
06. 돈 되는 상가 고르는 흔한 방법
07. 상가를 굳이 경매로 사야 할까?
08. 95%의 물건을 버려라, 과감하게
09. 70점 이상의 상가를 골라라
10. 완벽한 물건을 찾으려 하지 마라
11. 에쿠스 한 대 값 날려먹고 배운 점포개발의 ‘힘’

3장. 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈

첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라
12. 친절한 페이지, 유효수요 개념잡기
13. 유효수요의 범위를 찾아라
14. 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위
15. 우세한 입지는 유효수요의 크기가 결정한다
현장 돋보기 ① 부동산 시세 조사하기

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라
16. 친절한 페이지, 주동선 개념잡기
17. 지도로 찾아라Ⅰ
18. 지도로 찾아라 Ⅱ
19. 상권의 시작점과 끝자락을 이해하자
20. 유동인구의 절대량 VS. 주동선, 승자는?
21. 단지 내 상가도 주동선의 영향을 받을까?
현장 돋보기 ② 부동산 실매물 조사하기

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라
22. 친절한 페이지, 흐르는 입지 개념잡기
23. 흐르는 입지 솎아내기
24. 유동인구에 속지 마라
현장 돋보기 ③ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 세입자 영업상황 파악하기

네 번째 눈. 법을 제대로 알아야 보이는 보석 같은 상가들
25. 친절한 페이지, 투자자의 법률 해석은 달라야 한다
26. 지뢰를 제거하라, 유흥업종과 행정처벌
27. 유해시설로부터 아이들을 보호하라, 학교보건법
28. 고시원과 상가경매
29. 떼려야 뗄 수 없는 관계, 담배사업법과 편의점
현장 돋보기 ④ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 공실 점포에 미리 임대 맞추기

4장. 올바른 상업지역별 접근법
30. 친절한 페이지, 상업지역의 구분 개념잡기
31. 택지개발지구(신도시) 상가의 3단계 접근법
32. 중심상업지역, 일반상업지역 상가의 3단계 접근법
33. 근린상업지역 상가의 3단계 접근법
34. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅰ
35. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅱ
36. 영원한 블루칩, 돈 되는 상가주택을 고르는 3가지 법칙

5장. 특별한 수익을 올린 투자사례 엿보기
37. 세입자를 내 편으로 만들다
38. 상대정화구역 내 유흥주점을 낙찰 받다
39. 협상, 단 하루도 공실이 나지 않는 상가투자의 비밀

마치며. 냄비받침이 되지 않을 책을 세상에 내놓고 싶었다

상가를 사려는 사람이나 그곳에서 장사를 하려는 사람이나 이전보다 더 좋은 상가를 원하게 될 가능성이 높아졌다. 금리가 떨어졌다고 하여 모든 상가의 가격이 오르는 것이 아니라 좋은 상가만 더 좋아질 것이라는 전망이다. 불경기 속에서 소매점의 매출이 줄어드니 전반적으로는 상가에서 월세 받기가 녹록치 않을 것이다. 다만, 좋은 상가에 투자한다면 월세 수입과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것은 분명하다. -〉 38p 상가투자 성패의 첫 단추는 입지 분석이다. 지도로 보아 좋은 곳과 아닌 곳을 쉽게 가려내고 좋아 보이는 곳만 골라 답사를 해야 한다. 장사가 안 될 자리를 단지 세입자가 학원이라서, 병원이라서 또는 그 겉모양만 보고 덜컥 낙찰을 받고 나면 상가가 영영 싫어질지도 모른다. 오히려 답사를 간 것이 화를 부르는 꼴이다. -〉 41p 재미있는 것은 상가투자 강의를 시작한 이래로 과거의 나와 같은 실수를 되풀이하는 분들, 에쿠스 한 대 값 정도는 거뜬히 해 드실 만한 분들을 많이 만나고 있다는 것이다. 그들은 대부분 ‘횡단보도 앞 점포인데 좋은 것 아닌가요?’, ‘그 상가는 초등학교를 끼고 있어서 좋아 보여요’, ‘왕복 8차로라서 상권이 분리되어 있어 나빠 보여요’ 등의 이야기를 하곤 한다. 이것은 누구나 상가와 상권, 입지에 대해 비슷한 선입견을 갖고 있다는 방증이 아닐까 싶다. -〉 60p 편의점 개점 적합성을 검토하기 위해 가장 먼저 한 작업이 유효수요를 파악한 것이었으며, 현장에서가 아니라 지도와 로드뷰를 통해 1차 검증을 마쳤음을 기억하자. 모호하고 그럴듯해 보이는 이론이 아니라 실제 경험을 바탕으로 한 진짜 분석법을 통해 상권을 분석하고 상가의 가치를 파악하는 것, 바로 이것이 상권분석이다. -〉 70p 나는 책의 내용이 좋은 것을 주변에 권하기보다는 나쁜 책을 나쁘게 평하며 읽지 말 것을 권하는 편이다. 그리고 내용이 나쁜 책은 집에서 냄비 받침으로 써 버린다. 저자 얼굴이 인쇄된 책이라면 그 얼굴이 위로 오게 하여 뜨거운 냄비로 눌러 버린다. 어쩌자고 저런 따위의 내용을 돈을 받고 책에 담은 것인지 한심함을 넘어 배신감마저 든 적이 더러 있었다. -〉 마치며 中

투자자는 공실 걱정 없고
임차인은 매출 걱정 없는
진짜 돈 되는 상가를 찾는 방법!투자자가 상가를 매입하거나 임차인이 영업을 위해 임차하고자 할 때 객관적으로 판단할 수 있는 기준이 있어야 몇 개의 후보 상가건물 중에 올바른 선택을 할 수 있다. 더 나아가 지불하는 가격이 적정한 것인지, 과연 영업이 잘 될 만한 곳인지 제대로 판단할 수 있다.
이 책은 저자가 현장경험을 통해 획득하고 정립한 상가의 선별기준을 ‘네 개의 눈’으로 구분하여 체계적으로 정리한 글이다. 상업지역별 접근법을 구체적으로 이야기하고, 대부분 경매물건 사례를 통해 설명하고 있다. 이는 경매물건이 임대차 계약내용과 감정평가금액이 나타나 있어 객관적인 자료가 되기 때문이며, 이들을 통해 풀어내는 내용은 일반 매물이나 임차물건에도 그대로 적용할 수 있다.| 출판사 리뷰 단 하루도 공실 없는
진짜 돈 되는 상가를 말하다!상가는 주거용 부동산에 비해 높은 월세 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처이다. 그러나 이는 공실이 없다는 전제하에 가능한 일! 공실이 나버리면 새로운 세입자를 얻기까지 짧게는 수개월에서 길게는 몇 년의 세월을 보내야 한다. 그 기간 동안의 은행이자와 관리비는 모두 상가주인의 몫이다. 높은 월세 수익을 바라고 매입한 상가가 수익은커녕 ‘돈 먹는 하마’로 전락해버린 경우를 실제 심심치 않게 찾아볼 수 있다.
그렇다면, 공실이 나지 않을 상가를 미리 알 수 있는 방법이 있다면 어떨까?점포개발 경력 12년, 상권분석 경력 14년에 빛나는
상가투자 전문가의 ‘진짜 돈 되는 상가’ 이야기가 펼쳐진다! 저자는 얄밉게도 단 한 번도 상가투자에 실패한 적이 없다고 말한다. 이를 가능케 한 것은 12년 간 100여 개의 점포를 직접 개발한 경험이었다. 점포개발 업무를 통해 셀 수 없이 다양한 유형의 입지를 접하며 입지별로 매출이 발생하는 원리가 다르다는 것을 알게 되었다. 뿐만 아니라 유동인구가 없어도 매출이 좋은 알짜 입지, 유동인구는 많으나 매출이 좋지 않은 입지, 화려한 간판발을 자랑하지만 정작 장사는 안 되는 입지 등 입지별로 지닌 다양한 장점과 함정을 깊이 있게 이해하게 되었다고 이야기한다. 이제 현장이 아닌 지도에서 답을 찾자! 상가투자를 잘하려면 나쁜 물건을 빠르게 걸러내는 연습을 해야 한다. 그를 위해서는 지도만으로 대강의 입지를 파악해내고 그에 따라 나쁜 물건을 버릴 수 있어야 한다. 상권분석과 입지분석을 모르고 현장만 열심히 답사한다면 효율이 나빠져 좋은 물건엔 손도 못 댈 수 있다. 답사에만 그치지 않고 실속 없는 간판발만 수려한 나쁜 입지의 상가를 덜컥 낙찰 받게 되면 더욱 낭패를 입을 수 있다. 좋지도 않은 물건을 굳이 현장에서 밝혀내려 하면 시간을 헛되이 보내게 되고, 간판발만 좋은 상가는 낙찰 후 애먹는 처지가 되기까지 그리 오래 걸리지 않는다.이제 〈나는 집 대신 상가에 투자한다〉와 함께 공실 걱정 없는 상가투자를 시작해보자!

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