부동산 사지 말고 지어라!

안전성과 수익성 높은 ‘원룸 건물, 신축사업’에 도전하라!

많은 사람들이 월급 이외에 고정적인 월수입 혹은 퇴직 후의 안정적인 삶을 위한 방법으로 부동산 투자에 뛰어든다. 원룸 및 소형 건물 신축사업은 급변하는 부동산 시장 속에서 가장 안정적이고 수익성 좋은 부동산 투자 방법으로 손꼽힌다. 현재 원룸 및 소형 건물 신축사업은 전문 기술자가 아닌 일반인이나 부동산 중개업자가 한두 번 지어본 경험을 내세워 전문가를 자처하고 상황이다. 이 책의 저자는 건축 기술계통 최고 등급의 자격 면허인 ‘기술사’ 자격을 2001년에 취득한 정통 건축기술자다. 20년이 넘도록 대형복합시설, 쇼핑몰, 오피스빌딩, 공장, 물류센터, 주거시설 등을 직접 시공하고 전문적으로 관리한 풍부한 경험을 보유했다. 다가구주택, 도시형생활주택, 다중주택 등 소규모 건축 개발 사업도 직접 시행하고 있는 베테랑이다. 이 책은 전문가 중의 전문가라 할 수 있는 저자가 원룸 및 소형 건물 신축사업에 관심이 있는 독자들에게 필요한 사업성, 인허가, 시공 등 모든 정보를 상세히 담고 있다.

프롤로그 5

PART 01 원룸 건물의 종류와 수익구조
1. 원룸 건물의 종류 5가지 14
2. 지어진 원룸 건물을 살 때, 30
평생 속은 줄도 모르는 업자의 거짓말 2가지
3. 원룸 건물, 살 때와 직접 신축할 때, 돈이 얼마나 차이가 날까? 35
4. 원룸 건물, 소형 신축사업의 수익구조 38

PART 02 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다
1. 토지 가격의 적정성 판단 기준은? 44
2. 토지와 관련된 서류들과 확인해야 하는 사항들 48
3. 토지 계약 전 반드시 ‘이것’을 확인해야 한다 51
4. 토지 계약서에 반드시 써넣어야 하는 사항 3가지 55

PART 03 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나?
1. 원룸 건물은 얼마가 있어야 지을 수 있을까? 62
2. 만약 당신이 서울아파트 1채를 가지고 있다면? 67
(내가 가진 돈으로 어떤 원룸 건물을 지을 수 있을까? 확인하는 방법)
3. 공사비 대출의 메커니즘 70

PART 04 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식
1. 도로와의 관계 77
2. 일조권 사선 제한 88
3. 건폐율, 내 땅에 얼마만큼 건물이 자리 잡을 수 있을까? 93
4. 용적률, 내 땅에 건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까? 96
5. 주차장이 건물 종류를 결정한다 100
6. 용도지역, 모든 땅은 쓰임새가 정해져 있다 112

PART 05 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계
1. 설계사무소 선정을 위한 기본지식 123
2. 설계할 때, 건축주가 해야 하는 사항들 133
3. 설계도면, 건축주는 이것만 확인하면 된다 138
4. 공사비 절감은 설계에서 시작된다(설계 V.E) 144
5. 설계가 아닌 그림을 그리는 설계사무소를 조심하라 153

PART 06 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식
1. 건축허가의 흐름 158
2. 인허가는 4개만 알면 끝(건축허가, 착공신고, 설계변경, 사용승인) 164
3. 내 땅이 대지가 아니라면, 개발행위허가 172

PART 07 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우
1. 당신이 아는 건축업자는 건축 기술자가 아니다 178
2. 원룸 건물 실패의 대부분은 시공사 선정을 잘못해서다 181
3. 수많은 건축 피해자가 생기는 단 하나의 이유! 192
4. 시공사 선정 시 확인해야 하는 사항 3가지 194
5. 시공사 계약 시에 반드시 넣어야 하는 사항 6가지 197
6. 공사범위는 반드시 문서로 작성한다. 206
7. 시공사를 내 맘대로 조종하는 노하우 208

PART 08 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식
1. 경계측량점을 지켜라 213
2. 가설공사란? 216
3. 토목공사 시에 확인해야 하는 사항 220
4. 기초공사 시에 확인해야 하는 사항 231
5. 골조공사 시에 확인해야 하는 사항 236
6. 조적, 타일, 방수공사에서 확인해야 하는 사항 242
7. 인테리어, 마감공사 시에 확인해야 하는 사항 256
8. 전기공사 시에 확인해야 하는 사항 266
9. 설비공사 시에 확인해야 하는 사항 268
10. 이 5가지는 건축주도 직접 확인해야 한다 271

PART 09 마스터스케줄 작성하기
1. 마스터스케줄이란? 278
2. 전체 사업 일정에서 관리 포인트, 마일스톤 관리하기 280
3. 마스터스케줄 사례 281
4. 모든 사업에는 사업계획서가 있다. 283
5. 사업계획서 작성 시 반드시 확인할 5가지 285

PART 10 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략
1. 수익률과 방 크기의 상관관계 288
2. 옵션은 어느 선까지 해야 할까? 290
3. 엘리베이터와 임대, 매도의 상관관계 292
4. 에어컨 배관은 매립으로! 294
5. 건물끼리 붙어 있는 지역이라면, 창문 가림막은 반투명! 296
6. 청소용 공용 수도, 청소용 고리와 전기 콘센트는 잊지 말자 298

PART 11 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식
1. 싱크대 밑에 물이 새요 303
2. 배수구에서 냄새가 난다고 할 때 처리방법 306
3. 엘리베이터가 있는 건물이라면 반드시 확인할 사항 308
4. 보일러가 작동이 안 될 때 312
5. 재활용 쓰레기 처리 314
6. 청소용역업체에 맡겨볼까? 316
7. 관리비를 내지 않는 임차인 상대하기 317
8. CCTV 확인하는 방법 319
9. 자동문이 고장났다면? 321
10. 겨울철 동파방지 323

PART 12 사업관리 PM의 활용
1. 사업관리자, PM이란? 326
2. PM의 업무영역 329

필자는 전작인 《부동산 상식을 돈으로 바꾸는 방법》에서 다양한 종류의 부동산 투자 방법들과 그 수익구조를 설명했다. 이러한 다양한 부동산 투자 방법 중에서 안전성과 수익률의 두 가지 측면에서 볼 때 ‘신축사업’은 단연 부동산 투자의 꽃이라고 할 수 있다.
-5페이지Part 01의 원룸 건물, 소형 신축사업의 수익구조를 설명한 모든 것은 바로 이 연간 수입금액을 알아야 의미가 있다고 이야기했는데, 연간 수입금액을 알려면 두 가지만 확인하면 된다고 했다. ‘첫 번째, 대상부지 인근 보증금과 월세’와 ‘두 번째, 대상부지에 원룸 건물을 지을 때 원룸을 몇 개 넣을 수 있는가?’다. -51페이지 일반인들은 건축에도 전문분야가 있다는 사실을 모르기 때문에 시공, 구조, 공사기간 관리 등 모든 사항을 설계, 인허가전문가인 ‘건축사’에게 물어보게 된다. 물론 ‘건축사’들이 적어도 건축을 전공하지 않
은 비전공자들보다는 건축에 대해서 많이 알기는 하겠지만, 내과의사가 눈이 아픈 환자에게 조언하는 정도라고 생각하면 될 것 같다. -122페이지 건축주인 여러분이 전기공사 시에 확인해야 하는 사항은 전기공사와 관련된 전문적인 공사내용이 아니다. 전기공사에서 건축주인 여러분에게 중요한 것을 필요한 곳에 필요한 전기 콘센트, 조명등이 설치됐는지 확인하는 것이다.
-266페이지 인허가를 진행하고 있는 설계사무소나 시공사의 담당자들이 자신에게만 맡기라고 이야기는 하는 이유는 건축주가 진행상황에 대해서 많이 알면 많이 알수록 본인이 일처리를 빨리 진행하지 않는 것을 알게 되고 일을 바로바로 진행해야 되니 귀찮아지는 것. 이 단 하나다.
-272페이지 선량한 건축주들이 원룸 건물, 신축사업을 하면서 장사꾼, 사기꾼에 가까운 업자들에게 속아 넘어가는 일들을 주위에서 보며, 안타까운 마음에 필자는 전작인 《맘고생 않는 집짓기 사용설명서》를 집필했다. 책에서 건축업자들에게 피해당하는 여러 가지 사례에 대해서 구체적으로 기술했다. 그 예방 방법에 대해서도 상세하게 언급을 했으나 ‘업자’들에게 피해를 본 수많은 건축주가 메일, 문자, 전화 등으로 해결방법을 문의하고 있다.
-327페이지

원룸 및 소형 건물 신축사업 관련
시작과 끝부터 사후관리까지 총정리 원룸 및 소형 건물 신축사업에 대해 높아진 관심에도 시중엔 이렇다 할 소개서가 마땅히 없는 상황이다. 첫 단계인 ‘사업성 검토와 부지매입 단계’부터 ‘설계, 인허가’, ‘시공사 선정과 공사진행’, ‘준공(사용 승인)과 유지관리’에 이르는 모든 단계를 깊이 있게 다룬 책이 없는 것을 보고 저자는 직접 책을 쓰기로 결심하고, 이 책에 그 내용을 모두 담았다.
이 책은 원룸 건물의 종류와 수익구조를 소개하는 것을 시작으로, 토지를 선정하고 계약할 때의 유의사항을 상세히 다뤘다. 또한, 얼마를 투자하고 얼마를 벌 수 있는지 상세하게 수익성을 점검해준다. 건축 시공 전문가답게 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식을 알기 쉽게 소개하고 있으며 설계사무소 선정과 건축주로서 꼭 알아야 할 것들을 짚어주고 있다. 신축 시 필요한 인허가 지식은 물론, 시공과 관련된 지식도 알려주고 있다. 이외에도 건물 신축 후 임대전략과 특화전략까지도 다루고 있으며, 관리를 위해 필요한 방법도 구체적으로 제시하고 있다.
마지막으로 사업관리자인 PM(Project Manager)을 소개하고 있는데, 저자는 건물을 신축하는 것도 자신의 자산을 맡기는 중요한 일이므로 전문가인 PM의 조언을 구할 것을 권하고 있다. 안정적이고 수익성 좋은 부동산 투자 방법으로 건물 신축을 선택했다면 필요한 모든 내용과 노하우가 담겨 있는 책으로 특히 예비 새내기 건축주, 건물주의 필독서다.

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