불황에는 무피와 단타로 승부하라 | 엠제이 경매 스쿨

당신을 경제적 자유로 안내하는 경매의 나침반 도서! ‘내가 부동산 투자를 할 수 있을까?’ ‘투자하기엔 너무 늦지 않았을까?’ 하는 불안감을 날려버리기 위한 가장 좋은 방법은 자신이 직접 손품과 발품을 팔면서 부동산을 바라보는 안목을 키우는 것이다. 《부동산 경매 소액 투자의 기적》은 좋은 부동산을 고르는 안목을 빠르게 키워 당신을 경제적 자유로 안내해줄 것이다. 부동산 투자를 하려면 꼭 경매를 배워보길 권한다. 경매를 배움으로써 권리분석과 현장분석을 잘해 리스크를 피할 수 있는 노하우가 생기기 때문이다. 이 책은 경매를 통한 여러 가지 노하우를 쉽게 풀이되어 있으며, 이론이 아닌 실전경험을 토대로 작성되어 책을 통해 실전경험을 할 수 있을 것이다. 부동산은 이론이 아닌 실전이기 때문이다. 경매는 부지런하지 않으면 돈을 벌 수 없는 참 힘든 부동산 투자다. 그러나 경제적으로 절실한 사람에게는 뛰는 만큼 수익을 주는 한 줄기 빛과 같은 투자처다. 9년이란 시간 동안 오로지 경·공매 투자만 해왔던 저자는 노력한 만큼 정직한 수익을 가져다주는 게 경매 투자라고 이야기한다. 경매가 결국은 부동산이라는 저자의 마인드는 많은 경매 입문자가 경매보다 무엇을 제대로 배워야 하는지를 시사해주고 있다. 이 책은 소액 투자로 경매 물건을 낙찰받아 하루 7일 혹은 한 달 안에 매도한 사례들, 시세의 반값에 낙찰받아 시세대로 매도했던 사례들, 1,000만 원부터 1억 원, 10억 원 이상의 매도 수익을 실현했던 노하우를 모아 한 권에 담았다. 또한, 경매는 물론이고 압류재산 공매, 신탁 공매까지 장단기 투자를 나누어 실제 사례들로 구성되어 있다. 특히, 일반 투자자들의 관심이 많은 상가주택, 근린상가, 아파트 단지 내 상가 등 월세가 나오는 다양한 상가 투자법에 대해 꿀팁을 얻을 수 있을 것이다. 2018년 불확실한 부동산 흐름에 대한 대중심리와 금리에 대한 저자의 소견도 있다. 수많은 카페 회원과 함께하는 현직 공매 고수의 부동산 실전경험이 책 한 권에 녹아 있으니 부동산 재테크로 돈을 벌어야 하는 분들은 꼭 읽고 그대로 실행해보길 권한다.

추천사
Prologue

Part 1 이것이 진정한 경매 단기 투자다
10% 보증금만으로 매도하는 비법
낙찰 후 일주일 만에 매도한 마곡 수탁재산 아파트
낙찰 후 하루 만에 매도한 해운대 아파트
낙찰 후 1개월 만에 매도한 국유재산 나대지 3평
지역주택조합 알박기 땅을 낙찰받다
경·공매 단기 투자 이것만 알면 된다
경쟁에서 자유로워야 수익이 보인다
부산 수탁재산 아파트 40채를 낙찰받아 매도 완료하다
김포 수탁재산 아파트 26채 낙찰받아 매도 완료하다
500만 원 투자로 10배 수익 낸 LH 점포주택용지
390만 원 투자해 일주일 만에 5,000만 원 수익을 올리다

Part 2 부동산 경매 필살기
경매를 시작한 이유, 시간을 사고 싶었다
경매 투자 어떻게 시작하나?
경매 공부, 독서의 양으로 승부하라!
경매, 이론 공부하지 말고 투자 수익구조를 연구하라
돈 없어도 경매한다!! 최소자본으로 투자 횟수를 늘려라!
경매 투자, 333 법칙을 따라라!
수익을 최대화해 낙찰받는 확률 높이는 방법

Part 3 무피 투자 아파트 사례 및 수익구조
춘천아파트 공매, 전세가보다 낮게 낙찰받다
공무원 아파트 공매, 남향이냐 북향이냐!
압류재산 공매, 전세권인수가 기회였다!
돈 한 푼 없이 공매로 재개발 투자하는 방법
휴가철 공매 시장은 기회다
휴가철 경매 시장 또한 기회다
다양한 방법으로 수익 창출! 경·공매 아파트 투자

Part 4 나는 돈 없이 경매로 상가를 산다
내 돈 없이 투자하는 게 상가 경매의 매력이다
알토란 같은 상가를 찾는 비법
경매 근린상가 전체 물건의 약 90%는 버려라
300% 수익 낸 1.7평 해운대 상가 경매
상가 경매로 공짜로 200만 원의 월세를 받다
투자자의 로망, 평생 월세 나오는 상가주택 경매는 이렇게
학원상가, 이렇게 접근하라
1억 원짜리 상가를 10억 원으로 만들다

Part 5 대박 터트린 단지 내 상가 투자법
왜 단지 내 상가에 돈이 몰릴까?
아파트 단지 내 상가 투자 방법
편의점을 넣으면 월세가 2배로 뛴다
1억 원 싸게 낙찰 후 편의점 입점, 2마리 토끼를 잡다
마곡 단지 내 상가, 억대의 프리미엄이 붙다
원주 단지 내 상가, 상가 전체를 GS와 계약하다

Part 6 경매 또한 결국은 부동산이다
경매는 부동산이다
움직여야 부자 된다
초보들이여, 전업 투자자의 습관을 따라 하자
타인의 성공담에 흔들리지 마라
경험은 부동산 투자의 가장 값진 수익이다
위험을 관리할 수 있는 투자를 해라
꼼꼼한 권리, 물건분석이 투자 관건
지속적인 투자와 지속적인 수익이 핵심이다
멀어도 반드시 임장을 가라
좋은 물건을 선별하는 안목이 투자 핵심이다

Part 7 투자의 블루오션 신탁 공매
신탁 공매, 넌 누구냐?
전세가보다 낮게 낙찰받은 대구 신탁공매 아파트
10억 원 낙찰 후 18억 원에 매도 중인 강원도 신탁공매 아파트 19채

Part 8 압류재산 공매 가지고 놀기
9,000만 원 감정가 오피스텔 공매 3,500만 원에 낙찰받다
소형아파트 공매 10채, 낙찰 한 달 만에 인테리어와 전세 계약을 완료하다
압류재산 공매, 빈틈을 노려라
유치권 신고된 빌라 공매! 유치권자에게 되팔다

Part 9 경·공매! 누구나 실수는 한다
공매받은 물건에 하자가 생긴 경우 처리요령
0 하나 더 적어 10배 높게 입찰, 구사일생 보증금 되찾다
초보자는 지나치게 권리분석에 집중하는 우를 범한다

Part 10 명도는 결국, 사람이다
강제집행하지 않고 명도하는 요령
명도의 핵심은 송달이다

Part 11 더 나은 내일을 꿈꾸는 사람들에게
재테크, 이놈 잡아라
한 번의 높은 수익보다 원금 보장이 더 중요하다
지속적으로 수익이 들어오는 투자 방법을 찾아라
2018년은 기회의 시장이 될 수도 있다
2018~2020년 경·공매 투자 방법
하락장 심리를 이용하라
금리가 인상되면 수익형 경매로 노선을 바꿔라
살아남은 자가 강한 자다
숲을 보는 지혜를 갖자

Epilogue

부동산은 장기 투자도 좋지만 짧은 기간 내(7~30일) 20~30% 수익을 올릴 수 있는 단기 투자도 꽤 매력적인 투자처라고 생각한다. 그러나 결론적으로 단기 투자로는 절대 큰 수익을 얻을 수 없다는 점 또한 말하고 싶다. -30페이지공매는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 공유재산 등 매각 물건의 특징에 따라 구분되어 매각된다. 이 중 국유재산공매는 국가소유 부동산을 공매로 매각(또는 임대)하는 방식이다. 국유재산 건물인 경우 거의 공실로 공매에 나오는 경우가 많고, 토지는 위치에 따라 수익이 날 수 있는 토지들이 있고, 전혀 가치가 없는 토지도 있는 등 다양하다. -35페이지경·공매는 낙찰 후 매수자를 구해 매도하기도 하지만, 이처럼 입찰 전 매수자가 확정되어 있는 경우도 많다. 살 사람이 정해져 있는 물건, 살 수밖에 없는 물건은 손쉬운 매도와 더불어 높은 수익을 안겨준다. 참 매력적인 물건이 아닐 수 없다. -45페이지나 자신에게 계속 질문을 던진 결과, 시간이 없는 이유는 직장에 쏟는 시간이 너무 많기 때문이었다. 하지만 직장이란 걸 다니지 않으면 당장 끊기는 수입에 생활이 힘들다. 직장에 다니지 않고 돈을 벌 수 있다면, 일하지 않아도 수입이 생길 수 있다면, 나는 내 시간이란 걸 가질 수 있다. 그렇다. 결론적으로 경제적인 여유가 뒷받침되어야 시간을 가질 수 있다! -81페이지경매란, 채권자의 신청에 따라 법원이 강제집행의 방법으로 부동산을 매각하는 절차로 최고 가격을 제시한 자에게 물건을 파는 방법이다. 우리나라 법에서 자력구제는 허용되지 않는다. 즉, 채권자 개인의 자력으로 채무자의 재산을 매각해 채권을 변제하게 할 수 없다는 것이다. 따라서 내가 못 받은 돈이 있어서 채무자의 재산을 팔아 돈을 받으려면 꼭 법원을 통해야 한다. 이에 채권이 존재해야 하며 그 증거자료(집행권원)가 분명해야 한다. -88페이지경·공매는 개인 간의 거래가 아닌 공개매각이므로 항상 경쟁하게 된다. 즉 매도물건은 하나인데 매수 희망자가 다수여서 아무리 맘에 드는 물건이라도 경쟁에서 이길 만큼의 금액을 써내지 않으면 낙찰자가 될 수 없다. 그렇다고 해서 고가 입찰을 하자니 수익률이 떨어져 가격을 더 이상 높이기도 힘들다. 입찰에서 계속 떨어지다 보니 ‘과연 이 길이 맞나…’라는 생각이 드는 분들이 많을 것이다. 하지만 걱정하지 마시라. 경매 입찰해본 사람 중에 이런 생각 안 해본 사람 없기 때문이다. 나만 고민하는 것이 아닌, 누구나 한 번쯤 해본 고민일 것이다. -93페이지경매는 대단한 사람들이 하는 것이 아닌 부동산을 통해 돈을 벌어보려고 노력하는 사람들이 하는 것이다. 하면 다 되고, 하면서 다 배우는 것이다. 세상 모든 일이 같은 이치다. 어렵다고 생각하면 어렵고, 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다. 나는 이제껏 경험해본 일 중에 경·공매가 제일 쉬운 것 같다. 다만 부지런하지 않으면 하기 힘든 게 함정이다. -223페이지

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